Ezért nincsenek új lakások

Egyelőre a fejlesztőknek nem éri meg lakást építeni, ezért nem látszik a javulás az átadott lakások számában Magyarországon a lakáspiaci fellendülés ellenére. Talán 400 ezer - 450 ezer forint körül lehet az a határ, aminél már érdemes lehet projektet indítani. Ennek elérésére is van lehetőség, az árak folyamatosan kúsznak felfelé, kérdés azonban, hogy hányan akarnak majd ilyen magas áron vásárolni. Angel Gáborral, a BIF (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.) vezérigazgatójával beszélgettünk a lakásépítésekről és a lakáspiac kilátásairól. 

Az építési engedélyek száma a legfrissebb statisztikai adatok szerint növekedést mutat, az lakásépítések azonban továbbra is padlón vannak. Mi az oka ennek?

Egy normálisan működő piacon az újlakásépítések többségét a vállalkozások viszik, és ezt egészítik ki a magánépíttetők. Jelenleg azonban az engedélyek számának növekedése elsősorban a magán építtetőkhöz köthető, míg a fejlesztők nincsenek a piacon, így az elkészült új lakások száma sem emelkedik. Tavaly kevesebb, mint 9000 lakás épült, pedig a lakóingatlan állomány fenntarthatóságának szempontjából az egészséges 30-35 ezer között lenne.

A lakáspiaci a felívelés szakaszában van, miért nem épülnek jelenleg mégsem lakások?

A válasz egyértelmű, jelenleg még nem éri meg az ingatlanfejlesztőknek lakást építeni, ami különösen igaz a vidéki helyszínekre. Míg Budapesten 400-500 ezer forintos négyzetméterár mellett is gazdára találhatnak az ingatlanok, addig vidéken 250-300 ezer forint fölé nem nagyon mehet az ár. Egy ház megépítése minimum 200 ezer forint körül alakul négyzetméterenként, ehhez jön hozzá a telekár, illetve a tervezés és egyéb kapcsolódó költség, amiből látható a vidéki helyszínek hátrányos helyzete.

Ráadásul a fenti négyzetméterárakból az áfa befizetése után kevesebb, mint a háromnegyede marad csak bevételként a fejlesztőknél, vagyis egy 500 ezer forintos négyzetméterár valójában az építőnek 394 ezer forintos négyzetméterenkénti bevételt jelent. Ugyanakkor azt azért el lehet mondani, hogy Budapesten a fejlesztők már kezdenek éledezni, ahogy a kalkulációk egyre pozitívabb képet rajzolnak.

Az Ön véleménye szerint pontosan milyen árat kellene elérnie az újlakásoknak, hogy beinduljanak a beruházások?

Jelenleg olyan 400 ezer forint/nm szinten van az a határ, amennyiért már valamilyen minimális műszaki színvonalon meg lehet építeni a lakásokat, de a magasabb műszaki tartalom, mint a klímaberendezés, vagy a nagyon alacsony energiafogyasztás csak magasabb ár mellett képzelhető el haszonnal. Valószínűleg az építések akkor indulnak majd be jobban, ha ez a 400 ezer forintos ár feljebb kúszik 450 ezer forintra. Az árak lassan emelkednek az újlakások piacán is, de kérdés, hogy az átlag magyar lakásfogyasztók tömegével kifizetnek-e majd 450-500 ezer forintos fajlagos árat egy lakásért.

Az biztos, hogy jelenleg nagy az éhség az újlakásokra. A fejlesztők azonban még bizonytalanok a lakások értékesíthetőségét illetően, még nincsenek ugyanis statisztikáink arra vonatkozóan, hogy egy projektben milyen értékesítési ütemre és áralakulásra lehet számítani. A válság előtti tapasztalatokhoz nem lehet visszanyúlni, nagyon sokat változtak ugyanis a szabványok és építési feltételek.

Összességében azt lehet mondani, hogy a fejlesztések száma vélhetően lassan növekedni fog. Először inkább kisebb 20-50 lakásos projektekbe vágnak majd bele az építtetők, és ha ezeket sikerre tudják vinni, akkor utána kezdhetnek bele nagyobb projektbe. Így közeljövő egyelőre még nem a 2-300 lakásos projektekről fog szólni, és inkább a nagyobb beruházásokat is több kisebb ütemre bontják.

Hol indulhatnak el először az újlakás fejlesztések?

Az első fejlesztések Budapesten és a vidéki nagyvárosokban indulhatnak el, ott, ahol az ipar is megfelelően fejlődik. Ilyen lehet például Győr, Kecskemét illetve azok a városok, ahol visszaköszön az ország gazdasági növekedése. De visszakanyarodva a korábbiakban elmondottakhoz, itt is csak akkor kezdődnek majd el a beruházások, ha átlépik a kritikus pontokat a lakásárak.

A fővárosi lakáspiac jelentős mozgató rugója jelenleg a bérlakás kereslet, illetve a napi alapon kiadott szobáztatókra is építhetnek az új fejlesztések, így a beruházásokra elsősorban a belvárosi helyszínek jöhetnek számításba. Ez a budai belső területeket, az I. kerületet, valamint a pesti oldalon a VI. VII. V. VIII. és a IX. kerület belső részét jelentheti. Ezeken kívül még a budai oldalon azok a területek jöhetnek számításba, ahol a 400-500 ezer forintos négyzetméterár vásárlóerőben elérhető.

Jelenleg látjuk, hogy a lakásárak emelkednek, de vajon meddig tarthat ez a lendület? Kialakulhat-e esetleg buborék a belső kerületek piacain?

Egyelőre még fundamentális okok miatt emelkednek az árak a hazai lakáspiacon, vagyis azért nőnek, mert van megfelelő kereslet. Tudni kell, hogy 2009-2013-ig szinte nem volt lakáspiac Magyarországon, az emberek alig vásároltak. Csak azok vágtak bele a vételbe, akiknek már nagyon tarthatatlan volt a lakáshelyzetük. Évente 20-30 ezerrel kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egészséges lett volna, így az igények jelentősen felhalmozódtak. Azóta az ország, az emberek gazdasági helyzete, és ezáltal a jövőbe vetett hitük javult, így akik eddig visszatartották a lakásvásárlási igényeiket, vagy megtakarított pénzüket nem akarják bankbetétben tartani, vagy brókerek által forgatni most ismét a lakáspiac felé fordultak. A buborék kialakulásának még nincsenek jelei, ha a következő 3-4 éven keresztül így emelkednek az árak, akkor elképzelhető, hogy elkezd fújódni az a buborék, de most még ettől nagyon messze vagyunk.

Már a lakáspiac magára találásának kezdete is jelentős eltéréseket mutatott Magyarország különböző területei között, a továbbiakban növekedhet a lakásár-olló a leszakadó és a felkapottabb ország részek között?

Véleményem szerint, az olló növekedni fog a nagyobb és a kisebb települések között. Lokálisan lehetnek olyan intézkedések, amelyek egy-egy községben vagy egy-egy régióban fellendítik a piacot, de alapvetően ott lesznek magasabbak a lakásárak, ahol jobbak a munkalehetőségek és így többen akarnak majd oda költözni. Ahol nincs munkalehetőség, ott a lakásárak egyre inkább leszakadhatnak, új lakások nem valószínű, hogy épülnek, a meglévő állomány amortizálódik majd.